利率上升推高了融资成本，令房地产开发商的前景阴云密布，美国尤其严重，在欧洲也越来越不容乐观。市场对欧洲房地产贷款违约的担忧正在加剧。

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17日，德国第二大私人银行——德国商业银行公布了超预期的一季度业绩报告，利润几乎翻了一番，但其股票却以放量大跌做出回应，当天排在了德国Dax指数成分股跌幅榜首位。

分析人士指出，出现这么大的跌幅（最多时下跌逾7%）表面上是德国商业银行旗下波兰子公司的瑞士法郎房地产贷款出现法律纠纷给这家银行留下隐患，实际上反映出投资者对商业银行稳定性的担忧在加剧。

地产行业存信贷违约风险

在波兰，政府已经开始干预抵押贷款市场。2022年，该国52%的新增抵押贷款采用浮动利率。随着中央银行提高利率，银行贷款人的债务负担急剧增加。政府不得不颁布法令，允许债务人在2023年暂停支付利息四个月。

事实上，飙升的贷款利率和房价下跌正在威胁整个欧洲大陆。根据德国Pfandbrief银行协会（vdp）的数据，2023年一季度德国商业地产价格大幅下跌8.3%。零售物业价格下跌10.5%，跌幅超过办公楼7.5%的价格跌幅。Vdp总经理延斯·托尔克米特表示，预计未来几个季度地产价格仍会下跌。

花旗集团房地产分析师亚伦·盖伊警告说，西欧商业地产的估值可能会下降40%。这增加了地产公司融资难度和信贷违约的风险。该分析人士估计，在最坏的情况下，融资需求可能会增加到1800亿欧元，这超过了该行业约1440亿欧元的整体市值。

评级机构Scope警告说，今明两年到期的欧洲证券化商业房地产贷款中有三分之一存在重大再融资风险。

在欧洲，地产股的下跌已经成为常态。17日，斯托克欧洲600房地产指数又下跌了1%。而过去一年，这一欧洲地产行业基准股指已经下跌了约30%。

国际货币基金组织（IMF）估计，去年商业房地产占欧洲银行贷款余额的6%左右。虽然这一比例大大低于美国的水平（约占18%），但这并不意味着系统性风险不会在欧洲发生。

大多数分析人士认为，目前风险最突出的是瑞典。其房地产贷款占全部贷款余额远高于大多数欧洲国家。瑞典监管机构称，商业房地产贷款占瑞典大型银行贷款的16%至36%。

该国去年超过80%的新增抵押贷款都是以浮动利率还款的。3月底已经有百分之四的业主无力再偿还贷款，许多房地产集团再融资成本在短时间内激增，必须折价出售存量资产才能应对流动性危机。

上周，瑞典最大房地产公司之一的Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB（下称“ SBB”）长期信用评级被标准普尔全球下调至垃圾级，该公司高管也被曝出已在大量抛售持股。SBB股价当周下跌超过35%。

据机构测算，到2026年，瑞典房地产公司将不得不偿还相当于约420亿欧元的债务。仅在未来一年，就将偿还约百亿欧元。

金融机构恐受拖累

分析师担心，随着基本面问题的加深，越来越多的房地产公司可能很难再通过债券市场融资，而不得不更多地求助于银行。这可能会进一步增加金融机构的风险。

根据巴克莱分析师的说法，如果瑞典地产行业出现大规模的信贷违约，专门从事商业房地产融资的北欧机构和德国银行将面临最大风险。

标准普尔的一项调查显示，机构投资者担心北欧银行为即将发生的贷款违约的备付金今年可能会增加两倍。

根据彭博智库的分析，所有商业房地产贷款减记5%将使欧洲银行平均损失约四分之一的税前利润。根据这一估计，斯堪的纳维亚的银行将受到最严重的打击。丹麦银行约有三分之二的税前利润面临风险，瑞典商业银行的损失超过50%，瑞典银行则为34%。

对银行商业地产敞口的担忧引发了卖空者大量押注瑞典大银行。标普全球市场智库的分析师评估了3月底欧洲银行的股票被借给卖空者的比例后发现，瑞典商业银行和瑞典银行排在危机重重的瑞士信贷之后位居第二和第三位。瑞典总资产最大的金融机构SEB也跻身前十大卖空行列。

德国商业地产贷款占金融机构贷款总额的比重虽然不高（约占总贷款额的4.4%），但绝对值却是欧元区最高的。根据德国信贷信息服务机构Creditreform的计算，2022年二季度德国银行的商业房地产贷款余额达到5000亿欧元。

巴克莱分析人士指出，德国房地产专业银行的风险高度集中于中小型金融机构，包括Aareal银行、德国Pfandbrief银行和柏林Hyp等机构。

Creditreform的数据也显示，柏林Hyp对商业房地产的敞口最高，为94%（占总贷款额的比重，下同），其次是Aareal银行，为92%，德国Pfandbrief银行为69%。此外，汉堡商业银行、巴伐利亚银行和Helaba银行也有较高的商业地产风险敞口（低于40%）。

不少专业机构认为，商业地产价格的发展关系到整个金融体系的稳定。德国银行也普遍预计，未来至少会出现更多不良贷款，尤其是在商业房地产业务方面。

但德国的分析师们认为，即使在市场“持续或加速调整”的情况下，德国银行机构仍有“充足资本”应对。评级机构惠誉也预计至少在短期内不会出现任何“过度信贷损失”，因为从德国去年新增贷款来看，浮动利率贷款比例仅约为18%。

据了解，葡萄牙、奥地利和西班牙2022年新抵押贷款采用浮动利率的比例在欧元区列在前三位，分别达到74.5%、47.2%和27.8%。

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